孔孟之乡网消息 日前，楼市调控新“国五条”细则、山东契税新规公布后，在各地楼市激起千层浪。其中，对二手房交易征收差额20%个税成为最大看点。一时间，二手房交易大厅人头攒动、突击过户，房地产中介异常繁忙，买房人惶恐卖房人忐忑。同时，来自国家宏观调控的新动向，同样引发各方人士对济宁楼市未来走向的猜想和探讨。
2006年我市起征20%个税
“‘新国五条细则’对济宁影响不大，但山东省契税新规还未正式实施，对济宁影响还不确定。”房产交易服务大厅一名工作人员告诉记者，本月国务院刚刚颁布了“新国五条细则”，这被称为10年来最犀利的调控政策。其中个税征税方法是本次房产新政策的最大亮点，二手房交易时，调整为按差额20%征收个税。
此次二手房交易个税计税方式调整，或许对北京、上海等一二线城市房产交易影响较大，但对济宁楼市影响甚微。这是因为，济宁早在2006年便出台文件，规定进行二手房交易时，除了卖方夫妻双方唯一的住房且产权取得满五年可申请免税外，卖方应按房产增值部分的20%缴纳个人所得税。在无法确定房产增值额的情况下，按房产交易总额的1%征收个税。
山东省契税新政规定，契税税率由此前的3%，调整为浮动的3%至5%。目前，无论是商品房买卖还是二手房交易，我市契税税率在1%至3%之间。其中，个人初次购买90㎡以下住宅的按房屋总价值1%缴纳契税;初次购买90㎡至144㎡住宅的按房屋总价值1.5%缴税;非住宅、别墅、二次购房、144㎡住宅按房屋总价值3%缴税。以某二手房房屋成交价为100万为例，假若契税由3%调为4%，那么购房者就要多缴纳1万元的税，这或许在一定程度上增加购房者负担，但目前我市税费暂未调整。
不能错失制度建设“机遇期”？
一收就跌，一放就涨———楼市屡现“弹簧效应”，根源仍然是行业制度建设的缺失。有人认为本轮楼市“新国五条”的实施，使得楼市再次走到十字路口：中介机构鼓唇摇舌，普通居民望房兴叹，开发企业望风使舵，金融企业上下其手，中央政府态度坚定，地方政府试探频频。
在这敏感时期，来自住建部、中国房地产协会和国内知名房企的代表人物，围绕房价走势、调控走向、制度改革等一系列焦点问题，进行了激烈交锋，提出了行业性制度化建设建议，观点引人深思。
但行业性改革推进缓慢，可能会错失房地产制度建设良机，怎么办？从长期看，用制度化办法取代临时性的行政措施，这样才符合客观发展规律。
所谓长效的制度建设应包括四个方面：一是多盖房子，快盖房子，而不是少盖、不盖房子；二是调整城市结构，都住在北京、上海、广州，什么样的政策都解决不了房价问题，大中小城市要协调发展；三是调整中央政府和地方政府的关系，又要让马儿跑，又要马儿不吃草是行不通的，加快与地方不动产等关联的税收制度改革，包括房产税制度改革；四是调整社会收入分配结构，如此调整才能最终解决房价与收入比问题。
未来需求影响房价走势
置业成本的增加会不会导致购房者向一手房市场转移呢？
业内权威人士分析道，我市若严格执行个税新政，必然在短期内逼高二手房价格，进而遏制二手房消费需求，成交量下降致使后期二手房价迅速下滑。再加上20%的个税堵死了作为交易补充的村两改房源和安置房源，使消费需求加速引导至一手房市场。不过，新政其实是把“双刃剑”，既可以打击投资投机需求，又可能伤到刚需群体。尤其是对于卖一买一的置换型刚需买家而言，20%的个税以及信贷支持力度的降低，将阻碍他们入市的步伐。
也有业内人士认为，新政对新建住宅也是打击，目前市场出现二手房需求转移到新建住宅的可能性不大。一旦二手房市场冷清价格下调，新商品房也会受到影响。而且新建住宅也面临着日后再转让的税费问题。对于后市的影响，具体还得看本地细则的落实和执行，以及一二手房市场的联动情况。
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